Недвижимость «в ломбард»

Юлия Андреева "Крупным планом" от 20.07.2009

Закон разрешает ломбардам брать в залог только движимое имущество. Однако некоторые ломбарды готовы сегодня работать с объектами недвижимости, выдавая под их обеспечение краткосрочные займы. Кроме того, сейчас появляются различные схемы финансирования, работающие по типу ломбардов, где заимодателем выступают частные инвесторы. Мы попытались разобраться, что это за схемы, как они работают и насколько правомерны и безопасны

Быстро. Дорого. Ненадолго

Кредит в ломбарде - это, как правило, небольшой потребительский кредит, выданный на короткое время и без целевого назначения. Хотя в последнее время деятельность ломбардов стала развиваться в сторону увеличения сумм займов за счет работы с более крупным имуществом. Так, появляются автоломбарды. Кроме того, некоторые ломбарды готовы работать даже с объектами недвижимости. Последних единицы, но прецеденты есть.

На самарском рынке в ходе подготовки данной публикации мы нашли один ломбард, работающий с недвижимостью. Условия выдачи займа нам не озвучили, сославшись на индивидуальный характер сделок. В настоящее время у этой организации имеется несколько помещений, которые она реализует. Как пояснили специалисты компании, это объекты, которые перешли в распоряжение ломбарда от лиц, не погасивших свои долговые обязательства по истечении срока займа.

В других ломбардах, а их подавляющее большинство, сообщили, что недвижимость не входит в зону их компетенции. Представитель «Волго-Камского ломбарда» предупредительно заметил, что для взятия в залог недвижимости должна быть соответствующая лицензия, поэтому ломбарды не работают с этим видом имущества.

Некоторые специалисты из сферы финансового брокериджа, к которым мы обратились за разъяснениями, не смогли прояснить ситуацию, сославшись на то, что юридический механизм подобных схем не совсем понятен. Наталья Михайлова, коммерческий директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» «БизнесКредит», ответила следующим образом: «Многие банки выдают «ломбардные кредиты», т.е. кредиты под залог имеющейся недвижимости. Ломбарды же по закону вправе принимать под залог только движимое имущество. Информации о легальных ломбардах, предоставляющих займы под залог недвижимости, у нас нет».

Ломбарды в законе

Следует заметить, что нормы закона о ломбардах трактуются неоднозначно. В соответствии с п. 3 ст. 2 ФЗ «О ломбардах» от 19.07.2007 г., «ломбард вправе принимать в залог и на хранение движимые вещи (движимое имущество), принадлежащие заемщику или поклажедателю и предназначенные для личного потребления, за исключением вещей, изъятых из оборота, а также вещей, на оборот которых законодательством Российской Федерации установлены соответствующие ограничения». С одной стороны, получается, что недвижимость не может быть предметом деятельности ломбардов. «С другой – исходя из данного положения, можно сделать вывод, что прямого запрета на заключение сделок по залогу недвижимого имущества, принадлежащего гражданам, в законе не содержится, - комментирует Денис Герасимов, директор самарского представительства ООО «МаТИК Яковлев и партнеры». - Однако существует риск признания ее недействительной судом по требованию должника, который не захотел отдавать долг».

В любом случае развитие ломбардной деятельности в этом направлении вряд ли пойдет, причем не только из-за высоких юридических рисков. Во-первых, сами ломбарды очень неохотно на это идут. Им лучше диверсифицировать риски, одолжив деньги под залог десятка небольших предметов, чем рисковать крупной суммой под залог жилья, на которое может оказаться несколько претендентов помимо кредитора. Во-вторых, мало кто из клиентов находится в настолько тяжелом положении, чтобы прибегать к подобной процедуре. Дело в том, что объект для залога в ломбард оценивается примерно в 40-50% от реальной стоимости, заем под него можно получить на очень короткий период времени, а стоимость такого кредита будет составлять 50% годовых и более.

Вариации на тему «ломбард»

Тем не менее для отдельных категорий клиентов ломбардная схема может быть интересна. Точнее - для некоторых это единственно возможный способ быстро получить крупную сумму денег. Как пояснила Анна Кондрашова, директор по развитию компании «Финансово-Страховой Брокер» (г. Москва), речь идет, во-первых, о лицах, отчаявшихся получить банковский кредит под залог имущества из-за невозможности подтвердить свое трудоустройство и доход, большой закредитованности, наличия просрочки по текущим кредитам и др. Во-вторых, ломбардные схемы могут заинтересовать собственников бизнеса, которым срочно необходимы денежные средства без стандартной процедуры получения корпоративного кредита.

Вообще таких клиентов, по словам Анны Кондрашовой, сейчас становится больше, поэтому появляются предложения по краткосрочному финансированию под залог имеющейся собственности. «Такие предложения, которые поступают от различных консалтинговых фирм и физических лиц, появляются всегда в кризисное время, - говорит Наталья Михайлова. - Схемы их реализации различны и не всегда законны».

Программу финансирования под залог имущества, которая позиционируется для клиентов как «ломбард недвижимости», «заем/ссуда под залог недвижимости», компания «Финансово-Страховой Брокер» запустила на столичном рынке сравнительно недавно как альтернативу стандартному банковскому кредитованию под залог и как способ финансирования клиентов, которых не готовы рассматривать банки. Схема работы, как утверждает г-жа Кондрашова, законна и представляет собой оформление объекта недвижимости в залог с обязательной государственной регистрацией обременения. Клиент получает денежную сумму до 50% от реальной рыночной стоимости объекта (что аналогично лимиту финансирования при банковском кредитовании под залог). Ежемесячно заемщик выплачивает только проценты за пользование заемными деньгами (от 3,5% от суммы займа). Заем выдается на срок от 1 месяца до одного года с возможностью последующего неоднократного продления при своевременной оплате процентов. После полного погашения процентов и суммы займа производится вывод объекта недвижимости из-под обременения.

По отдельным программам возможно предоставление займа по схеме продажи объекта недвижимости кредитору (займодавцу) с указанием условий совершения сделки и запуска процедуры обратного выкупа после полного погашения займа. При этом важно заметить, что изначально в тексте договора прописывается, что кредитор не может до истечения срока займа продать объект третьим лицам или передать его в обременение по другим сделкам, что снижает риски заемщика.

Данная схема по своей сути напоминает сделки репо, но в России они пока тоже до конца не освоены и есть законодательные пробелы. Вообще в настоящее время, уверена Наталья Михайлова, развитие небанковского ломбардного кредитования под залог недвижимости невозможно - в первую очередь из-за законодательной базы: кредитование под залог недвижимости должно осуществляться только банками.

Кроме того, финансовая целесообразность ломбардных схем кредитования (финансирования) весьма сомнительна в силу дороговизны и краткосрочности заемных денег. Хотя, конечно, иногда «живые» деньги жизненно необходимы в кратчайшие сроки, и тогда альтернативы такого рода сделкам практически нет. В любом случае важно помнить, что ломбард - лишь механизм, и если человек решил им воспользоваться, стоит узнать заранее, как именно этот механизм работает, чтобы вместо помощи еще больше себе не навредить.

КОММЕНТАРИЙ В ТЕМУ

Анна КОНДРАШОВА, директор по развитию компании «Финансово-Страховой Брокер»:

- Ломбардные схемы, конечно, дороже банковского кредитования под залог имущества, да и первоначальный срок займа небольшой. Поэтому в своей работе в качестве финансового брокера мы изначально предлагаем клиентам кредитование в банке и в первую очередь рассматриваем возможности для получения банковского кредита. Но в кризис, когда финансовое положение многих потенциальных заемщиков ухудшилось, что мешает им в полном объеме подтвердить свою платежеспособность для банка, а сами банки существенно изменили программы кредитования, ужесточив требования к заемщикам и изменив условия, для отдельных клиентов это подчас единственная возможность быстро получить столь необходимое финансирование. Спрос на такие займы, даже с учетом их дороговизны, есть.

Елена БИТЯЙ, руководитель ККО в Самаре ООО «Городской Ипотечный Банк»:

- В ломбардных схемах финансирования, обеспечением по которым выступают объекты недвижимости, очень много неясных и спорных моментов. Во-первых, в законодательстве сказано, что ломбарды могут принимать в залог только движимое имущество. Поэтому, принимая в залог недвижимость, непонятно, каким законом они руководствуются. Во-вторых, существуют очень большие риски. Не исключено, что вторая сторона (так называемый кредитор) может не выполнить свои обязательства и продать объект до истечения срока договора, и тогда человеку придется судиться, чтобы вернуть свою недвижимость. Кроме того, эти схемы очень дорогие. Если банки выдают кредиты под залог имеющегося жилья в среднем под 18% годовых, то в ломбардной схеме получается не менее 40% годовых. На такие схемы, вероятно, идут только те люди, которые попали в крайне тяжелое положение и которые, видимо, изначально готовы к потере недвижимости.

Денис ГЕРАСИМОВ, директор самарского представительства ООО «МаТИК Яковлев и партнеры»:

- Вряд ли кредитование под залог недвижимости получит распространение в ломбардной сфере, поскольку это нестандартные виды сделок для ломбарда. Отсюда вытекают высокие юридические риски, связанные с возможностью оспаривания данной сделки через суд, а также невозможность применения механизма обращения взыскания на залог, предусмотренного законом о ломбардах. Если речь идет о схемах, которые представляют собой репо с переложением на недвижимость, то и в этом случае ожидать их развития не приходится. Здесь большие риски, и больше, конечно, со стороны заемщика. В частности, квартиру у кредитора могут отобрать путем обращения взыскания по требованию третьих лиц (вы ведь не знаете, есть ли у него кредиты или другие обязательства).